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汕府辦〔2025〕7號

各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門、各直屬事業(yè)單位：

　　《汕尾市工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓實施辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

　　汕尾市人民政府辦公室

　　2025年5月25日

汕尾市工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓實施辦法

第一章  總 則

　　第一條 為著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展差別化用地需求，健全我市工業(yè)用地土地供應(yīng)和土地有償使用體系，降低企業(yè)用地成本，提高土地市場周轉(zhuǎn)效率，根據(jù)《自然資源部關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)政策支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的通知》（自然資發(fā)〔2022〕201號）《廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號）《廣東省產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（2019年版）》（粵自然資函〔2019〕1963號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定此辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓的管理和實施適用本辦法。

　　第三條 我市供應(yīng)的工業(yè)用地，除按國家規(guī)定的工業(yè)用地使用權(quán)最高出讓年限出讓外，根據(jù)企業(yè)意愿，可按長期租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓等方式供應(yīng)。

　　本辦法所稱工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃，是指整宗土地在整個合同期內(nèi)均以租賃方式使用，并由承租人按合同約定支付年租金的供應(yīng)方式。

　　本辦法所稱工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓，是指供地方供地時設(shè)定一定期限的租賃期，按照公開程序確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人，先以租賃方式提供用地，承租方投資產(chǎn)業(yè)用地項目達(dá)到約定條件后再轉(zhuǎn)為出讓的供應(yīng)方式。

　　本辦法所稱工業(yè)用地使用權(quán)彈性年期出讓，是指在法定工業(yè)用地使用權(quán)最高出讓年限50年以內(nèi)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求和意向用地單位經(jīng)營情況合理確定工業(yè)用地使用權(quán)出讓年限，出讓給土地使用者（以下簡稱為受讓人）使用，由土地受讓人與自然資源主管部門（以下簡稱為出讓人）簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（以下簡稱為出讓合同），并支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。

　　第四條 市自然資源主管部門負(fù)責(zé)市區(qū)（包括：市城區(qū)、紅海灣開發(fā)區(qū)、華僑管理區(qū)等）工業(yè)用地長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓的規(guī)劃、供應(yīng)、利用等政策制定和指導(dǎo)監(jiān)督工作。各縣（市）參照執(zhí)行。

　　各縣（市、區(qū)）政府、園區(qū)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)各自行政區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓的具體實施、項目投資監(jiān)管協(xié)議簽訂及履約考核工作。

第二章 土地供應(yīng)

　　第五條 中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織均可以通過長期租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓方式取得工業(yè)用地使用權(quán)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　第六條 工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓方式依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式，長期租賃采用掛牌方式，先租賃后出讓和彈性年期出讓采用招標(biāo)拍賣掛牌方式。工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃、先租賃后出讓或彈性年期出讓的審批管理與現(xiàn)有工業(yè)用地使用權(quán)公開出讓程序相同，由市、縣按程序?qū)嵤?/p>

　　第七條 工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃應(yīng)明確租賃年限、租金收取標(biāo)準(zhǔn)及收取方式、續(xù)期條件。

　　工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓在出讓條件中應(yīng)明確租賃年限、出讓年限、租金收取標(biāo)準(zhǔn)及收取方式、出讓后的出讓金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期滿的績效評估指標(biāo)。

　　工業(yè)用地使用權(quán)彈性年期出讓應(yīng)明確彈性出讓年限、出讓金標(biāo)準(zhǔn)。

　　第八條 工業(yè)用地使用權(quán)出讓年限按照下列方式確定：

　　（一）長期租賃的租賃年限一般不低于5年，不得超過20年。

　　（二）先租賃后出讓的租賃年限不得超過5年，租讓年期之和不超過法定最高出讓年限。

　　（三）彈性年期出讓的土地使用權(quán)出讓年限低于工業(yè)用地法定出讓最高年限50年。    

　　（四）長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓具體年限由相關(guān)縣（市、區(qū)）政府、園區(qū)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)類型和產(chǎn)業(yè)生命周期等情況確定。

　　第九條 長期租賃方式供應(yīng)的工業(yè)用地，在掛牌公告中明確租賃年限。先租賃后出讓方式供應(yīng)的工業(yè)用地，在出讓公告中明確出讓年限和租賃年限。彈性年期出讓的，在出讓公告中明確出讓年限。

　　第十條 工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓須符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、國土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、供地政策等要求，納入國有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)計劃管理，并與城市空間布局、土地開發(fā)時序相銜接。

　　第十一條 嚴(yán)格長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓項目用地準(zhǔn)入。各縣（市、區(qū)）人民政府或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)牽頭自然資源、發(fā)改、工信、投促、生態(tài)環(huán)境等行政主管部門制定擬長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓地塊的產(chǎn)業(yè)要求、投入產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)、用地規(guī)模、環(huán)保要求等出讓條件，并納入編制的土地供應(yīng)方案一并公告，但不得設(shè)定影響公平、公正競爭的限制條件。

　　第十二條 工業(yè)用地出讓年限或長期租賃年限屆滿前3 個月內(nèi)，原土地受讓人或承租人可提出續(xù)期使用申請。

第三章 土地租金、出讓金標(biāo)準(zhǔn)

　　第十三條 工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃的，租賃期間租金不調(diào)整的，可按不低于該宗地50年工業(yè)用地出讓評估價格的2%確定年租金標(biāo)底；租金調(diào)整的，可按該宗地50年工業(yè)用地出讓評估價格的2%確定首期年租金標(biāo)底：租金調(diào)整周期不得低于5年，以后各期租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依據(jù)屆時土地評估價格或土地價格指數(shù)確定，但漲幅不得高于上期租金的10%。

　　第十四條 彈性年期出讓起始價根據(jù)工業(yè)用地法定最高出讓年限市場評估價格進(jìn)行修正后確定，修正系數(shù)為彈性年期出讓年限與法定最高出讓年限的比值。即：起始價＝（彈性出讓年期÷50）×出讓50年市場評估價。

　　第十五條 工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓的起始價根據(jù)租賃時點的法定最高出讓年限市場評估價格進(jìn)行修正后確定，修正系數(shù)為租賃年限加出讓年限與法定最高出讓年限的比值。即：起始價＝（租賃年限+出讓年限）÷50×出讓50年市場評估價。

　　土地租賃期間租金根據(jù)最終成交金額進(jìn)行修正后確定，修正系數(shù)為租賃年限與租賃年限加出讓年限的比值，原則上按年平均收取。即：租金＝租期÷（租賃年限+出讓年限）×成交價，再按年平均收取。

　　土地出讓期間出讓金為最終成交金額減去租賃期間所交租金。即：出讓金＝成交價－租金。

　　第十六條 申請長期租賃續(xù)期、出讓續(xù)期的，土地價款應(yīng)當(dāng)按照申請辦理續(xù)期使用手續(xù)時點按照第十三條、第十四條的規(guī)定重新組織評估確定。

　　第十七條 出租人、出讓人應(yīng)當(dāng)按照土地租賃合同、出讓合同約定的年限和條件交付土地。承租人、受讓人應(yīng)當(dāng)按照土地租賃合同、出讓合同約定的金額、年限和方式支付租金、出讓金。

　　第十八條 土地租金、出讓金按照《財政部 國土資源部中國人民銀行關(guān)于印發(fā)<國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法>的通知》（財綜〔2006〕68號）《財政部、自然資源部、稅務(wù)總局、人民銀行關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》（財綜〔2021〕19號）等相關(guān)出讓金收支管理規(guī)定執(zhí)行。

　　第十九條 土地租賃和出讓過程中按規(guī)定應(yīng)繳納的稅費(fèi)由雙方各自承擔(dān)。

　　第二十條 國有建設(shè)用地使用權(quán)人按照合同約定依法繳納土地租金或全部土地出讓金后，可申請辦理不動產(chǎn)首次登記。其中，采用租賃方式供應(yīng)的，在辦理不動產(chǎn)登記時，審查截至登記時點土地租金是否已繳齊，并收取相關(guān)繳納憑證。

第四章 土地供后管理

　　第二十一條 對需要享受優(yōu)惠政策的土地意向人，屬地政府、投資或相關(guān)行業(yè)行政主管部門應(yīng)向自然資源主管部門提供意向人符合條件的證明文件，由自然資源主管部門登記備案后執(zhí)行。

　　對提出建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、非生產(chǎn)設(shè)施占地比例、產(chǎn)業(yè)類型、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效率和節(jié)能、環(huán)保等作為土地使用條件的，應(yīng)按照“誰提出，誰監(jiān)管”的原則，在土地出讓成交后，由各縣（市、區(qū)）政府、園區(qū)管理機(jī)構(gòu)與土地競得人簽訂項目投資監(jiān)管協(xié)議，作為簽訂土地租賃合同、出讓合同的附件和提出關(guān)聯(lián)條件部門的監(jiān)管依據(jù)。提出關(guān)聯(lián)條件的部門應(yīng)對項目投資監(jiān)管協(xié)議進(jìn)行監(jiān)督，并適時通報自然資源主管部門。項目用地達(dá)不到約定的，各相關(guān)部門應(yīng)按職能分工依法依約進(jìn)行處置。

　　建立用地項目土地利用績效評估制度。各縣（市、區(qū)）政府、園區(qū)管理機(jī)構(gòu)牽頭，按照“誰提出，誰監(jiān)管”的原則，根據(jù)項目投資監(jiān)管協(xié)議約定內(nèi)容，對用地項目土地利用績效進(jìn)行評估，對連續(xù)3年不達(dá)績效預(yù)期或3年累計數(shù)不達(dá)預(yù)期的，政府有權(quán)按合同約定提前收回用地。

　　第二十二條 彈性年期出讓的，受讓人未按出讓合同約定時間動工開發(fā)建設(shè)的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時開展閑置土地調(diào)查和處置工作。

　　長期租賃、先租賃后出讓方式取得土地，承租人（受讓人）未按合同約定時間動工開發(fā)建設(shè)的，由出租人（出讓人）按照合同約定收回土地使用權(quán)。

　　第二十三條 土地出讓期間，受讓人應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定的土地用途和要求進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營，不允許改變土地用途使用土地。對國土空間規(guī)劃已明確調(diào)整為其他經(jīng)營性用地的工業(yè)用地，由土地儲備機(jī)構(gòu)予以收儲。

　　土地租賃期間，承租人不得改變土地用途，如承租人申請改變用途，出租人按照合同約定收回土地使用權(quán)。

　　第二十四條 鼓勵存量工業(yè)用地單位節(jié)地挖潛，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高土地節(jié)約集約利用水平。鼓勵以先租賃后出讓、彈性年期出讓取得工業(yè)用地使用權(quán)的單位在符合國土空間規(guī)劃、消防要求的前提下，通過廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部土地整理、開發(fā)建設(shè)地下空間等途徑提高土地利用效率。經(jīng)批準(zhǔn)在原用地范圍內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建工業(yè)項目，且投資強(qiáng)度、建筑容積率等指標(biāo)符合省、市規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)簽訂土地租賃、出讓合同變更協(xié)議，對新增的建筑面積部分不再補(bǔ)繳土地出讓價款。

　　在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，經(jīng)自然資源主管部門批準(zhǔn)，在原倉儲用地范圍內(nèi)對倉儲用房進(jìn)行改建、擴(kuò)建和利用地下空間，提高容積率、建筑密度的，應(yīng)當(dāng)簽訂土地出讓合同變更協(xié)議，對新增的建筑面積部分不再補(bǔ)繳土地出讓價款。

　　第二十五條  先租賃后出讓方式取得土地的，承租土地使用權(quán)期滿，經(jīng)績效評估通過的，承租人可申請與出租人簽訂出讓合同，承租人應(yīng)當(dāng)最遲于承租年限屆滿前一年向出租人提出。出租人同意將土地使用權(quán)出讓的，雙方簽訂出讓合同，由受讓人支付出讓金等土地有償使用費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)。

　　未申請出讓或者雖申請出讓但驗收評估不合格、未達(dá)到合同約定要求的，承租土地使用權(quán)由出租人按照合同約定無償收回，對地上建筑物的補(bǔ)償，可根據(jù)合同事先約定采取殘值補(bǔ)償、無償收回、由承租人恢復(fù)原狀等方式處置。

　　第二十六條 彈性年期出讓或長期租賃方式取得土地的， 受讓人（承租人）提出續(xù)期申請的，出讓人（出租人）應(yīng)會同屬地政府組織相關(guān)部門在接受申請后2個月內(nèi)完成土地續(xù)期使用評價工作。符合國土空間規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，且經(jīng)評價達(dá)到合同約定使用條件的，可以協(xié)議方式續(xù)期使用。

　　第二十七條 以長期租賃方式供應(yīng)的，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)自然資源主管部門同意或根據(jù)合同約定，可將依法登記的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押。轉(zhuǎn)讓的，原承租人退出，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)讓給受讓人，由自然資源主管部門與受讓人重新簽訂租賃合同；轉(zhuǎn)租的，承租人與第三人建立附加租賃關(guān)系，第三人應(yīng)履行租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)；地上建筑物、其他附著物抵押的，承租的國有建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時，承租的國有建設(shè)用地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

　　以先租賃后出讓方式供應(yīng)的，租賃期內(nèi)承租的國有建設(shè)用地使用權(quán)在完成開發(fā)建設(shè)前不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。轉(zhuǎn)出讓后，享有出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能。

　　以彈性出讓方式供應(yīng)的，除合同另有約定外，國有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

　　第二十八條 因受讓人（承租人）自身原因需終止項目投資建設(shè)或運(yùn)營的，受讓人（承租人）向出讓人（出租人）申請終止履行合同并請求退還土地，經(jīng)出讓人（出租人）同意，按照合同約定解除合同，退還工業(yè)用地使用權(quán)，對地上建筑物、其他附著物的補(bǔ)償，可根據(jù)合同約定采取殘值補(bǔ)償、無償收回、由受讓人（承租人）恢復(fù)原狀等方式處置。

第五章 違約責(zé)任

　　第二十九條 工業(yè)用地使用權(quán)實施長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓后，應(yīng)將開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)類型、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效率和節(jié)能環(huán)保等要求納入土地出讓（出租）合同。未達(dá)到規(guī)定要求的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第三十條 受讓人（承租人）未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)出讓人（出租人）同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或未按合同約定支付土地出讓金的（租金），出讓人（出租人）可以按合同約定向受讓人（承租人）收取違約金，直至解除合同、依法收回土地使用權(quán)。

　　出讓人（出租人）未按合同約定交付土地的，受讓人（承租人）可以按合同約定向出讓人（出租人）收取違約金，直至解除合同。

　　第三十一條 存在下列情形之一的，按照合同約定，出讓人（出租人）可無償收回工業(yè)用地使用權(quán)，對地上建筑物的補(bǔ)償，可根據(jù)合同事先約定采取殘值補(bǔ)償、無償收回、由受讓人（承租人）恢復(fù)原狀等方式處置：

　　（一）除不可抗力外，因承租人自身原因未按時開工、竣工、投產(chǎn)或終止項目投資建設(shè)或運(yùn)營的，或未按時繳交土地租金，或改變土地用途，或進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的；

　　（二）除不可抗力外，因受讓人自身原因未按時開工、竣工、投產(chǎn)，超過合同約定最長時限的；

　　（三）在達(dá)產(chǎn)評估、過程評估階段，經(jīng)屬地政府相關(guān)部門或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)評估認(rèn)定不符合績效評估要求，按合同約定應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)的；

　　（四）在使用過程中造成嚴(yán)重環(huán)境污染，經(jīng)人民法院作出有罪判決或經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)評估認(rèn)定。

第六章 附 則

　　第三十二條 本辦法由汕尾市自然資源局會同有關(guān)部門負(fù)責(zé)解釋，自印發(fā)之日起施行，有效期3年。有效期屆滿，根據(jù)實施情況依法評估修訂。